近期，有许多年轻读者关心在当前高利率环境下，香港是买楼便宜还是租楼便宜。这一问题尤为重要，因为媒体不断报道租金持续上升，而楼价却持续下跌，给市场带来了不小的困惑。尤其是在全球经济形势波动加剧的背景下，利率水平高企，货币政策不断调整，如何在这种环境下做出最佳的住房选择，成为大家普遍关注的焦点。
买楼费用 vs. 租楼费用
在香港，买楼和租楼各自涉及不同的费用。买楼时，购房者需支付首期，通常占房价的20%到30%。购买房产时通常需要通过地产代理完成交易，因此还要支付代理佣金，通常为房价的1%。另外，购房者还需支付律师费，以处理购房过程中的法律文件。
此外，还需支付印花税，这是按房价比例计算的一笔税费。香港政府在2024年对楼市进行了全面撤辣。特区政府财政司司长陈茂波在2024年2月28日发表的《财政预算案》中宣布，自即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这一政策的实施立即引发了市场的热烈反应，成交量显著上升，吸引了大量内地投资者。尽管如此，印花税在购买成本中仍然是一笔不小的开销。
相比之下，租楼的费用相对简单。租客通常需支付相当于两个月租金的押金作为保证金。此外，租赁房产时通常也需要通过地产代理，因此需支付相当于半个月租金的代理佣金。
香港按揭利率
在香港，按揭贷款主要有两种类型：H按和P按。要理解这两种按揭的区别，首先要了解它们的基础。
H按（HIBOR按揭）：
HIBOR，即香港银行同业拆息利率，是香港银行间借贷的利率。这种利率会随着市场条件而变化。H按是指按揭贷款的利率与HIBOR挂钩。这意味着，当HIBOR上升或下降时，按揭贷款的利率也会随之调整。为了保护借款人，这种贷款通常设有一个封顶利率，即利率上限，防止利率过高。
H按的优势在于其灵活性和潜在的低成本。当市场利率处于低位时，H按可以让借款人享受到较低的利息支出。然而，这种灵活性也意味着更高的风险，因为利率的波动可能导致月供额度的不确定性。
- P按（最优惠利率按揭）： 最优惠利率（P）是银行提供给最优质客户的贷款利率。P按是指按揭贷款的利率以最优惠利率为基础，通常会减去一个固定的比例。
P按的优势在于其稳定性。相对于H按，P按的利率变动通常较为缓慢，这让借款人可以更好地规划长期财务。然而，这种稳定性可能意味着在市场利率下降时，P按的借款人可能无法立即受益。
买楼便宜？租楼便宜？
通过计算，我们可以更清楚地了解买楼和租楼的费用差异。当然，作为价值投资人，我们计算的方法和逻辑会与一般地产代理和媒体不一样。
我们以维景湾畔二期一个498平方英尺的单位在2024年7月3日以716.8万港币成交为例。假设购房者以70%承做按揭，分30年清还，利率为P-1.75%（即4.125%）。购房者需缴付的现金费用如下：
- 首期：2,150,400港币
- 印花税：215,040港币
- 代理佣金：71,680港币
- 律师费：10,000港币
- 总计：2,447,120港币
此外，每月还款24,318港币，其中7,070港币为本金，17,248港币为利息。另加每月管理费约1,400港币及差饷平均约每月800港币，月现金流出总计约26,518港币。
若选择租用同一单位，租金每月19,000港币，同时需支付两个月押金38,000港币及代理佣金9,500港币。一般地产代理及媒体会以26,518港币对19,000港币做比较，认为租比买更划算。但从金融投资的角度，必须扣除供楼时归还的本金部分，因为这部分不属于个人开支。买楼每月真正开支是19,448港币，与租楼成本19,000港币差不多。
然而，这个计算还没有完毕，因为还没有反映个人资本开支的机会成本。租客不需要支付大量现款，可保留约240万港币在手。如果租客将这笔钱投资在美国国债，目前6个月至30年国债的年化收益率在4.536%-5.321%，月息约为9,072-10,642港币，平均每月9,857港币。因此租客实际净开支每月为9,143港币。
这个表格是买楼与租楼费用的详细对比：
从表中可以看到，买楼每月实际开支为19,448港币，而租楼则为9,143港币，每月租楼比买楼少支出10,305港币，一年可节省123,660港币！
根据以上计算，关键在于利率。如果锁定美国债券息率，香港按揭率需由4.125%下调至1.775%，减幅需要达到2.35%，利息和相关管理费、差饷开支才会低于租金开支水平，即美国恢复大量量化宽松的水平。
当然，我们不能仅仅从短期的现金流出角度来判断买楼和租楼哪个更划算。买楼虽然前期投入大、每月开支高，但长远来看，房产增值潜力和资产积累效应不容忽视。随着时间推移，房贷本金逐渐减少，而房产价值可能升值，这种”被动储蓄”和”财富积累”的效果是租楼所不具备的。
另一方面，租楼虽然每月开支较低，但长期来看可能面临租金上涨的压力，且无法享受到房产增值带来的收益。不过，租楼的灵活性更高，适合工作地点可能变动或者对未来规划尚不确定的年轻人。
结语
作为年轻人，进入AI时代，我们必须认识到许多传统文职工作都将受到威胁。根据市场分析，未来五年内，超过60%的文职及客服岗位将被自动化技术取代。这意味着，如果没有充裕的资本储备，买楼会耗尽流动性，还要背负巨额债务，影响存款能力和应对突发情况的能力。
此外，AI技术的迅猛发展也使得就业市场变得更加不确定。我们父母那一代人所经历的行业更替速度较慢，但在今天，许多职业面临着被替代的风险。因此，在考虑买楼之前，年轻人应更加关注提升自己的技能和竞争力，以应对未来可能的职业变迁。
然而，如果确定自己的行业不会被AI威胁，并且当前现金流非常充裕，拥有自己的房屋当然是一个令人向往的目标。正如李嘉诚所说：”只要自己真的负担得起，楼依然是可以买来自住的。”
总的来说，在当前高利率环境下，租楼在短期内确实比买楼更具有经济优势。但从长远来看,买楼仍然是积累个人财富的重要途径之一。年轻人在做出选择时，需要平衡短期利益和长期发展，综合考虑个人财务状况、职业前景和生活规划。无论选择买楼还是租楼，最重要的是做出一个符合自己实际情况和未来发展的明智决策。
